SARON oder Festhypothek: Was kostet Sie in 5 Jahren weniger Nerven und Geld?

Der Brief der Bank liegt auf dem Tisch: Ihre Hypothek läuft aus oder eine neue Finanzierung steht an. Sofort beginnt das Kopfkino: Soll ich die aktuell günstigen Zinsen mit einer langjährigen Festhypothek auf Jahre sichern? Oder setze ich auf die Flexibilität einer SARON-Hypothek und hoffe auf stabile oder gar fallende Zinsen? Die meisten Ratgeber reduzieren diese komplexe Entscheidung auf eine simple Gegenüberstellung von Sicherheit versus Risiko.

Doch dieser Fokus auf den reinen Zinssatz ist trügerisch und greift zu kurz. Er übersieht die entscheidenden Stellschrauben, die am Ende über Tausende von Franken und ruhige Nächte entscheiden. Die wahre Frage ist nicht „SARON oder Fest?“, sondern: Wie gestalte ich mein gesamtes Finanzierungs-Ökosystem – von der Tranchierung über die Amortisation bis hin zu Fördergeldern und Steuern – so, dass es für mich arbeitet und nicht gegen mich? Die grössten Kostenfallen lauern oft nicht im Zinssatz, sondern im Kleingedruckten, im falschen Timing und in ungenutzten Optimierungspotenzialen.

Dieser Artikel führt Sie als unabhängiger Berater durch die entscheidenden, oft übersehenen Aspekte Ihrer Hypothekenstrategie. Wir analysieren die Treiber hinter den Schwankungen, decken versteckte Gebühren auf, bewerten den richtigen Zeitpunkt für eine Fixierung und zeigen Ihnen, wie Sie Ihre Hypothek intelligent mit Steuervorteilen und Förderprogrammen verknüpfen. Ziel ist es, Ihnen eine fundierte, analytische Basis für eine Entscheidung zu geben, die weit über die Wahl eines Produkts hinausgeht.

Um diese strategische Entscheidung zu strukturieren, beleuchten wir die kritischen Fragen, die Sie sich stellen müssen. Das folgende Inhaltsverzeichnis dient Ihnen als Leitfaden durch die komplexen, aber entscheidenden Aspekte Ihrer Immobilienfinanzierung in der Schweiz.

Warum schwankt Ihre SARON-Hypothek plötzlich monatlich im Preis?

Die scheinbare Unberechenbarkeit der SARON-Hypothek ist in Wahrheit eine direkte und transparente Reaktion auf die Geldpolitik der Schweizerischen Nationalbank (SNB). Der Swiss Average Rate Overnight (SARON) ist der Zinssatz, zu dem sich Banken über Nacht Geld leihen. Ihr Hypothekarzins setzt sich aus diesem Basissatz plus einer von der Bank festgelegten, individuellen Marge zusammen. Ändert die SNB ihren Leitzins, schlägt dies fast unmittelbar auf den SARON durch und damit auf Ihre monatliche Zinsbelastung.

Diese direkte Kopplung ist der Kernunterschied zur Festhypothek, deren Preis auf den längerfristigen Erwartungen des Kapitalmarktes basiert. Während der Negativzinsphase war dies für SARON-Kunden ein Segen. Doch die Zinswende hat die Volatilität schmerzhaft sichtbar gemacht. So bestätigt eine Analyse, dass eine SARON-Hypothek über 1 Million Franken nach dem Zinsanstieg auf 1,75% im Juni 2023 fast dreimal so teuer wurde wie zu Negativzinszeiten. Die Kosten stiegen von 9’000 CHF auf 26’500 CHF jährlich. Es ist entscheidend zu verstehen, dass diese Schwankung kein Fehler im System ist, sondern dessen definierendes Merkmal.

Um nicht von Zinsentscheiden überrascht zu werden, sollten Sie die wichtigsten Indikatoren im Auge behalten. Die SNB selbst prognostiziert die Inflation für die kommenden Jahre, und laut der aktuellen geldpolitischen Lagebeurteilung der SNB wird diese niedrig bleiben. Ein proaktives Monitoring hilft, die Zinsentwicklung besser einzuschätzen. Dazu gehören:

• SNB-Leitzinsentscheide: Die quartalsweisen Lagebeurteilungen der SNB sind die wichtigsten Termine für SARON-Kunden.
• Compounded SARON: Der über eine Zinsperiode aufgezinste SARON kann täglich bei der SIX Swiss Exchange eingesehen werden.
• Inflationsdaten: Die monatlichen Inflationszahlen der Schweiz sind ein Frühindikator für zukünftige SNB-Entscheide.
• Swap-Sätze: Sie spiegeln die Zinserwartungen des Marktes für die Zukunft wider und sind ein wichtiger Frühindikator.

Die Entscheidung für SARON ist somit keine Wette ins Blaue, sondern erfordert ein aktives Management und die Bereitschaft, auf Veränderungen der geldpolitischen Grosswetterlage zu reagieren. Die Transparenz ist hoch, aber sie erfordert Aufmerksamkeit.

Wie reduzieren Sie das Zinsänderungsrisiko durch Tranchierung der Schuld?

Sich zu 100% auf eine einzige Hypothekenart festzulegen, sei es SARON oder Fest, bedeutet, sich vollständig einem einzigen Zinsszenario auszusetzen. Eine bewährte Methode zur Risikostreuung ist die Tranchierung, also die Aufteilung der gesamten Hypothekarsumme in mehrere unabhängige Teile (Tranchen) mit unterschiedlichen Laufzeiten und Zinsmodellen. Dies schafft ein diversifiziertes Portfolio und glättet die Zinsbelastung über die Zeit.

Stellen Sie sich Ihre Hypothek nicht als einen einzigen Block vor, sondern als mehrere Bausteine. Sie könnten beispielsweise einen Teil als Festhypothek mit langer Laufzeit abschliessen, um sich ein Mass an Budgetsicherheit zu garantieren. Einen weiteren Teil finanzieren Sie über eine SARON-Hypothek, um von potenziell tiefen Zinsen zu profitieren. Eine dritte Tranche könnte eine mittelfristige Festhypothek sein. Diese „Leiterstrategie“ sorgt dafür, dass nicht die gesamte Summe auf einmal zu möglicherweise ungünstigen Konditionen erneuert werden muss.

Die optimale Aufteilung hängt stark von Ihrer persönlichen Risikotoleranz und Ihrer Markteinschätzung ab. Ein konservativer Ansatz könnte eine hohe Festhypotheken-Quote beinhalten, während ein risikofreudigerer Schuldner den SARON-Anteil erhöht, um die Kosten bei erwarteten Zinssenkungen zu minimieren.

Die folgende Tabelle skizziert drei gängige Strategien, die als Ausgangspunkt für die individuelle Strukturierung dienen können, wie sie auch von Finanzexperten empfohlen wird.

Drei Tranchierungs-Strategien für unterschiedliche Risikoprofile

Strategie	Festhypothek-Anteil	SARON-Anteil	Risikoprofil	Optimale Marktlage
Sicherheitsmodell	80%	20%	Konservativ	Unsichere Zinsentwicklung
Ausgewogenes Modell	50%	50%	Moderat	Normale Marktbedingungen
Dynamisches Modell	30%	70%	Risikofreudig	Erwartete Zinssenkungen

Durch die Tranchierung gewinnen Sie an Flexibilität und reduzieren das Risiko, zum falschen Zeitpunkt die gesamte Finanzierung erneuern zu müssen. Allerdings, wie wir später sehen werden, birgt diese Strategie auch versteckte Kosten, die man kennen muss.

Hausbank oder Online-Anbieter: Wo sparen Sie 0.2% Zins ohne Serviceverlust?

Die jahrzehntelange Treue zur Hausbank hat ihren Preis. Während die persönliche Beziehung zum Bankberater ein Gefühl der Sicherheit vermittelt, spiegeln die offerierten Konditionen diese Loyalität selten wider. Im heutigen Marktumfeld haben sich digitale Hypothekenvermittler und reine Online-Anbieter als ernstzunehmende Konkurrenz etabliert, die oft deutlich bessere Zinssätze bieten. Der Grund dafür liegt in ihren schlankeren Kostenstrukturen: keine teuren Filialnetze, digitalisierte Prozesse und ein direkter Zugang zu einem breiten Pool von Finanzierungspartnern.

Die Zinsdifferenz kann erheblich sein. Aktuelle Marktvergleiche zeigen, dass eine Festhypothek für 10 Jahre bei Online-Anbietern bereits ab 1,41 % erhältlich ist, während der Durchschnitt bei traditionellen Hausbanken eher bei 2,0 % liegt. Bei einer Hypothek von 800’000 CHF bedeutet ein Zinsunterschied von 0,59 % eine jährliche Ersparnis von 4’720 CHF. Selbst eine scheinbar kleine Differenz von 0,2 % summiert sich über die Laufzeit auf mehrere Tausend Franken.

Die Befürchtung vieler Eigenheimbesitzer ist ein Serviceverlust. Ist die persönliche Beratung bei der Hausbank diesen Aufpreis wert? Die Antwort ist differenziert. Für Standardfinanzierungen, bei denen keine komplexen Sondersituationen vorliegen, bieten gute Online-Plattformen heute eine effiziente und transparente Abwicklung mit qualifizierten Ansprechpartnern. Der Prozess ist oft schneller und die Vergleichsmöglichkeiten sind grösser. Die Hausbank kann ihre Stärke hingegen bei komplizierten Fällen ausspielen, etwa bei der Finanzierung von Renditeobjekten oder wenn weitere Bankdienstleistungen eng mit der Hypothek verknüpft sind.

Die klügste Strategie ist oft, das Beste aus beiden Welten zu nutzen. Holen Sie eine Offerte bei einem oder mehreren unabhängigen Vermittlern ein. Mit diesem Konkurrenzangebot können Sie anschliessend zu Ihrer Hausbank gehen. Viele Institute sind dann plötzlich bereit, ihre Konditionen deutlich zu verbessern, um Sie als langjährigen Kunden nicht zu verlieren. Der Wechsel zu einem reinen Online-Anbieter ist also nicht immer nötig; oft reicht schon der Nachweis, dass man den Markt sondiert hat, um bei der eigenen Bank Tausende von Franken zu sparen.

Die Klausel im Kleingedruckten, die den Bankwechsel unbezahlbar macht

Die Tranchierung zur Risikostreuung ist eine sinnvolle Strategie, doch sie kann sich als teure Falle erweisen, wenn Sie die Bank wechseln möchten. Das Problem liegt im Schweizer Schuldbriefsystem. Wenn Ihre Hypothek bei einer Bank in mehreren Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten läuft, sind diese meist über einen einzigen Gesamtschuldbrief abgesichert. Möchten Sie nun eine auslaufende Tranche zu einem günstigeren Anbieter transferieren, während die anderen Tranchen noch bei der alten Bank verbleiben, ist dies nicht ohne Weiteres möglich. Die alte Bank wird den Schuldbrief nicht freigeben, da er auch die restlichen Kredite absichert.

Die Lösung ist ein sogenanntes Schuldbrief-Splitting, eine notarielle Aufteilung des bestehenden Schuldbriefs in mehrere kleinere. Und genau hier entstehen erhebliche, oft unvorhergesehene Kosten. Diese Gebühren für Notar und Grundbuchamt sind kantonal geregelt und können den potenziellen Zinsvorteil eines Wechsels zunichtemachen.

Im Kanton Zürich beispielsweise betragen die Gebühren gemäss kantonaler Gebührenordnung rund 2 Promille der Pfandsumme (je 1‰ für Notariat und Grundbuchamt). Bevor Sie also eine tranchierte Hypothek abschliessen, klären Sie unbedingt, ob die Bank im Falle einer Teilablösung eine kostenlose Teilabtretung des Schuldbriefs ermöglicht oder ob ein teures Splitting unumgänglich ist. Eine weitere Kostenfalle lauert in den Rahmenverträgen von SARON-Hypotheken, wie Experten warnen:

Die Rahmenlaufzeit der SARON-Hypothek beträgt üblicherweise zwischen drei und fünf Jahren. Eine vorzeitige Beendigung des Vertrages ist in der Regel mit einer Vorfälligkeitsentschädigung verbunden.

– ImmoZins AG, SARON-Hypothek Leitfaden 2023

Dies bedeutet, dass Sie selbst bei einer flexiblen SARON-Hypothek nicht jederzeit kostenlos zu einem anderen Anbieter wechseln können, wenn Sie sich innerhalb der mehrjährigen Rahmenlaufzeit befinden. Die genaue Prüfung dieser Klauseln ist vor Vertragsabschluss unerlässlich.

Wann sollten Sie Ihre auslaufende Hypothek fixieren: 12 oder 6 Monate im Voraus?

In einem Umfeld steigender oder volatiler Zinsen gewinnt die Forward-Hypothek an Attraktivität. Sie ermöglicht es, den Zinssatz für eine zukünftige Festhypothek bereits heute, bis zu 24 Monate im Voraus, zu fixieren. Dies bietet Planungssicherheit und schützt vor unerwarteten Zinssprüngen. Doch diese Sicherheit hat ihren Preis: den sogenannten Forward-Aufschlag. Die Bank lässt sich das Risiko, dass die Zinsen bis zum Auszahlungszeitpunkt fallen, bezahlen. Die Frage ist also nicht ob, sondern wann sich dieser Aufpreis lohnt.

Die Höhe des Aufschlags hängt von der Vorlaufzeit ab. Je weiter in der Zukunft die Fixierung liegt, desto höher der Aufschlag. Es handelt sich um eine Wette auf die Zinsentwicklung: Sie zahlen heute eine Prämie, weil Sie erwarten, dass der Zinsanstieg bis zum Ablauftermin grösser sein wird als der von Ihnen bezahlte Aufschlag. Ist der Anstieg geringer oder fallen die Zinsen sogar, haben Sie zu viel bezahlt. Es ist eine asymmetrische Entscheidung zwischen garantierten Kosten (Aufschlag) und potenzieller, aber unsicherer Ersparnis.

Die Entscheidung für den richtigen Zeitpunkt ist ein Kosten-Nutzen-Kalkül. Eine Vorlaufzeit von 12 Monaten kann sinnvoll sein, wenn starke Signale für steigende Zinsen vorliegen (z.B. hohe Inflation, Ankündigungen der SNB). Eine kurze Vorlaufzeit von 3 bis 6 Monaten ist oft ein guter Kompromiss, um sich gegen kurzfristige Marktturbulenzen abzusichern, ohne eine zu hohe Prämie zu zahlen. Die folgende Tabelle illustriert die Kosten und den notwendigen Zinsanstieg, damit sich der Forward-Aufschlag rechnet.

Die Kosten für eine solche Absicherung können schnell ins Gewicht fallen, wie eine Beispielrechnung zeigt.

Forward-Aufschläge nach Vorlaufzeit

Vorlaufzeit	Forward-Aufschlag p.a.	Gesamtkosten bei 500’000 CHF	Break-Even Zinssteigerung
3 Monate	0,05%	625 CHF	0,05%
6 Monate	0,10%	2’500 CHF	0,10%
12 Monate	0,25%	12’500 CHF	0,25%

Als Faustregel gilt: Je unsicherer Sie bezüglich der Zinsentwicklung sind und je wichtiger Ihnen die Budgetsicherheit ist, desto eher kann sich eine frühzeitige Fixierung lohnen. In einem stabilen Zinsumfeld ist Abwarten hingegen oft die günstigere Variante.

Wie holen Sie die maximalen Fördergelder von Bund und Kanton für Ihre neue Dämmung ab?

Die Optimierung Ihrer Hypothek endet nicht bei der Wahl des Zinsmodells. Ein oft übersehener, aber extrem wirkungsvoller Hebel ist die intelligente Verknüpfung Ihrer Finanzierung mit energetischen Sanierungen. Bund und Kantone fördern Massnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz, wie z.B. eine neue Fassadendämmung, über „Das Gebäudeprogramm“ mit beträchtlichen Beiträgen. Diese Fördergelder reduzieren nicht nur Ihre Investitionskosten, sondern können auch direkt Ihre Hypothekenkonditionen verbessern.

Der Mechanismus ist doppelt wirksam. Erstens senken die Zuschüsse den benötigten Kreditbetrag. Zweitens belohnen viele Banken energieeffiziente Immobilien und Sanierungen mit Zinsrabatten. Energetische Sanierungen können zu Zinsrabatten von bis zu 0,3 % führen bei sogenannten Öko- oder grünen Hypotheken. Die offizielle Zusage über Fördergelder kann bei der Bank als zusätzliche Sicherheit oder als Nachweis für die Werterhaltung und verbesserte Nachhaltigkeit des Objekts vorgelegt werden, was Ihre Verhandlungsposition für bessere Konditionen stärkt.

Der Schlüssel zum Erfolg liegt in der richtigen Reihenfolge. Beantragen Sie die Fördergelder unbedingt, bevor Sie mit den Bauarbeiten beginnen. Eine nachträgliche Förderung ist in der Regel ausgeschlossen. Der erste Schritt ist oft die Erstellung eines Gebäudeenergieausweises der Kantone (GEAK Plus), der den energetischen Zustand Ihrer Immobilie analysiert und sinnvolle Sanierungsmassnahmen aufzeigt. Dieses Dokument dient als fundierte Grundlage für das Fördergesuch.

Indem Sie Sanierung, Förderung und Hypothekenablösung strategisch aufeinander abstimmen, schaffen Sie ein Finanzierungs-Ökosystem, in dem sich die einzelnen Teile gegenseitig positiv beeinflussen. Die Investition in Energieeffizienz zahlt sich so nicht nur über tiefere Energiekosten aus, sondern auch über direkte Einsparungen bei der Finanzierung.

Wo beantragen Sie Beiträge für den Erhalt der originalen Schindelfassade?

Abseits der bekannten Energieeffizienz-Programme existiert in der Schweiz eine weitere, hochinteressante Fördermöglichkeit für Besitzer von schützenswerten oder historischen Liegenschaften: die kantonale Denkmalpflege. Wenn Ihr Haus beispielsweise über eine originale Schindelfassade, ein historisches Dach oder andere erhaltenswerte Bauteile verfügt, können Sie für deren fachgerechte Sanierung erhebliche Beiträge von der kantonalen Denkmalpflege beantragen.

Diese Beiträge sind nicht nur eine finanzielle Erleichterung, sondern auch ein starkes Argument in den Verhandlungen mit Ihrer Bank. Sie funktionieren im Finanzierungsgespräch quasi als Eigenkapital-Äquivalent. Eine schriftliche Beitragszusage der Denkmalpflege belegt den kulturellen und materiellen Wert Ihrer Immobilie und reduziert das Finanzierungsrisiko für die Bank. Dies verbessert Ihre Belehnungsquote und kann direkt zu günstigeren Hypothekenkonditionen führen.

Der Prozess erfordert eine enge und frühzeitige Zusammenarbeit mit der zuständigen kantonalen Fachstelle. Der Schlüssel zum Erfolg ist eine proaktive und gut dokumentierte Vorgehensweise. Hier sind die entscheidenden Schritte:

1. Frühzeitige Kontaktaufnahme: Sprechen Sie mit der kantonalen Denkmalpflege, bevor Sie Planungen oder Arbeiten beginnen.
2. Detailliertes Konzept: Erstellen Sie ein Sanierungskonzept, das die Erhaltung der historischen Substanz in den Vordergrund stellt, inklusive detaillierter Kostenvoranschläge von spezialisierten Handwerkern.
3. Gesuch einreichen: Reichen Sie das formelle Beitragsgesuch mit einer umfassenden Fotodokumentation des Ist-Zustands ein.
4. Zusage für die Bank: Verwenden Sie die schriftliche Beitragszusage als offiziellen Finanzierungsnachweis im Gespräch mit Ihrer Bank.

Diese Strategie verwandelt die Verpflichtung zur Erhaltung historischer Bausubstanz in einen handfesten finanziellen Vorteil und ist ein exzellentes Beispiel für eine ganzheitliche Optimierung des Finanzierungs-Ökosystems.

Wie holen Sie 2000 CHF Steuern pro Jahr zurück, ohne das Geld zu sperren?

Eine der effektivsten, aber oft missverstandenen Methoden zur Optimierung Ihrer Immobilienfinanzierung ist die indirekte Amortisation über die Säule 3a. Anstatt die Hypothekarschuld direkt an die Bank zurückzuzahlen, zahlen Sie die Amortisationsbeträge auf ein Vorsorgekonto oder -depot der Säule 3a ein. Dieses Guthaben wird der Bank als Sicherheit verpfändet. Der Clou: Ihre Hypothekarschuld bleibt über die Jahre unverändert hoch, was Ihnen maximale Steuerabzüge ermöglicht.

Bei der direkten Amortisation sinkt Ihre Schuld jährlich, und damit auch der Betrag der abzugsfähigen Schuldzinsen. Bei der indirekten Amortisation hingegen können Sie gleich doppelt profitieren: Sie ziehen den vollen Schuldzins von Ihrem steuerbaren Einkommen ab UND zusätzlich die kompletten Einzahlungen in die Säule 3a. Dies führt zu einer erheblichen Steuerersparnis, die oft die potenziell höheren Zinskosten bei Weitem übertrifft. Ein laut einem historischen Kostenvergleich des VZ VermögensZentrum kann dieser Effekt beträchtlich sein.

Der Vorwurf, das Geld sei „gesperrt“, greift zu kurz. Das Kapital in der Säule 3a arbeitet für Sie. Selbst auf einem konservativen 3a-Konto erwirtschaftet es eine kleine Rendite. Investieren Sie in ein 3a-Wertschriftendepot, profitieren Sie zudem vom langfristigen Potenzial der Aktienmärkte. Zur Pensionierung oder spätestens nach 15 Jahren wird das angesparte 3a-Guthaben dann zur (teilweisen) Rückzahlung der Hypothek verwendet und zu einem reduzierten Satz besteuert.

Die folgende Gegenüberstellung zeigt die finanziellen Auswirkungen der verschiedenen Amortisationsmodelle über einen Zeitraum von 10 Jahren.

Direkte vs. Indirekte Amortisation über 10 Jahre

Amortisationsart	Schuldzinsabzug	3a-Rendite	Nettoersparnis 10 Jahre	Risikoprofil
Direkte Amortisation	Abnehmend	0%	Basis	Konservativ
Indirekt via 3a-Konto	Konstant hoch	0,5-1%	+15’000 CHF	Moderat
Indirekt via 3a-Fonds	Konstant hoch	3-5%	+35’000 CHF	Dynamisch

Die indirekte Amortisation ist ein Paradebeispiel für die systemische Optimierung Ihrer Finanzen. Sie verwandelt eine Pflicht (Amortisation) in eine Kür (Steueroptimierung und Vermögensaufbau).

Die Wahl zwischen SARON und Festhypothek ist nur die Spitze des Eisbergs. Wie dieser Artikel zeigt, liegt das grösste Potenzial zur Optimierung in einer ganzheitlichen Strategie, die versteckte Kosten, Timing, Fördergelder und Steuervorteile systematisch berücksichtigt. Um die für Ihre persönliche Situation und Risikofähigkeit optimale Strategie zu definieren, die alle hier besprochenen Aspekte berücksichtigt, ist eine unabhängige, ungebundene Analyse Ihrer Gesamtsituation der nächste logische Schritt.